O segmento de fundos imobiliários vem de dois anos no vermelho – em média, queda de 10% em 2020 e de 2% em 2021. Se depender das pressões inflacionárias, da expectativa para novas elevações dos juros básicos da economia e das incertezas causadas pelo período eleitoral, o ano de 2022 não deve ser exatamente tranquilo para os FIIs. Ainda assim, especialistas afirmam que existem boas carteiras para investir – e a bons preços. Quais são elas?
Nas últimas semanas, o InfoMoney analisou relatórios e ouviu analistas e gestores para identificar quais fundos imobiliários estão no radar do mercado para 2022.
A lista dos mais frequentemente indicados para o Ano Novo inclui cinco fundos imobiliários, dos segmentos de recebíveis, lajes corporativas, shopping centers, renda urbana e logística. Todos estão sendo negociados atualmente com cotações próximas ou abaixo do seu valor patrimonial.
O indicador conhecido como P/VPA (preço sobre o valor patrimonial) aponta qual é o “desconto” da cotação de um fundo imobiliário em relação ao seu valor patrimonial. Quanto mais próximo de 1 for o resultado do indicador, mais perto do valor justo está a cotação. Fundos com indicador menor do que 1 são negociados com desconto.
Confira os fundos imobiliários mais citados pelos especialistas:
| Ticker | Fundo | Volume médio diário em 12 meses (R$ mil) | P/VPA | Dividend yield em 12 meses (%) | Retorno em 2021 (%) |
| BTLG11 | BTG Pactual Logística | 5.816 | 1,07 | 7,31 | 4,41 |
| VGIR11 | Valora RE | 983 | 1,02 | 8,10 | 23,50 |
| HGRU11 | CSHG Renda Urbana | 5.414 | 1,00 | 6,72 | -1,69 |
| HSML11 | HSI Malls | 2.559 | 0,86 | 5,43 | -8,10 |
| HGRE11 | CSHG Real Estate | 2.798 | 0,82 | 5,88 | -7,27 |
Fontes: Fabio Pires (Santander), Ricardo Figueiredo (Spiti), Tiago Reis (Suno), Bruno Benassi (Levante), Marx Gonçalves (Nord), Thiago Otuki (Clube FII), Maria Fernanda Violati (XP), relatórios de corretoras, Economatica
Entre os fundos que são considerados boas apostas para 2022, o CSHG Renda Urbana também aparece na lista dos mais recomendados por oito corretoras para janeiro. O InfoMoney compila mensalmente os cinco FIIs mais indicados pelas instituições. Para critério de desempate, são selecionados aqueles com maior volume médio de negociação nos últimos 12 meses, com base em dados da provedora de informações financeiras Economatica. Confira:
| Ticker | Fundo | Segmento | Nº de recomendações | Retorno em dezembro de 2021 (%) | Retorno em 2021 (%) |
| BRCO11 | Bresco Logística | Logística | 6 | 20,94 | -4,64 |
| TRXF11 | TRX Real | Varejo/Logístico | 5 | 4,25 | 9,09 |
| KNCR11 | Kinea Rendimentos Imobiliários | Recebíveis | 4 | 3,95 | 23,63 |
| HGRU11 | CSHG Renda Urbana | Varejo | 4 | 10,63 | -1,69 |
| CPTS11 | Capitânia Securities II | Recebíveis | 3 | 1,20 | 6,32 |
Obs: O retorno leva em consideração o reinvestimento dos dividendos.
Fontes: Economatica e corretoras (Ativa Investimentos, BTG Pactual, Genial, Guide, Mirae Asset, Órama, Santander Corretora e Rico)
Ricardo Figueiredo, especialista de fundos imobiliários da Spiti, não revela quais são suas “apostas” para o ano, mas concorda que há boas opções para os investidores em vários segmentos. Ele vê ótimas oportunidades, por exemplo, em lajes corporativas. “Há fundos negociando próximo ao seu custo de reposição [custo para construir um novo imóvel equivalente], métrica que achamos excelente para encontrar boas oportunidades”.
Dentro do segmento, Figueiredo sugere fundos com portfólios diversificados, priorizando regiões onde a vacância está em patamar saudável na cidade de São Paulo (SP), como nas avenidas Brigadeiro Faria Lima e Presidente Juscelino Kubitschek e nos bairros Vila Olímpia e Itaim Bibi.
Além da localização, o analista da Spiti está atento aos empreendimentos capazes de se adaptar ao modelo híbrido de trabalho, que deve ganhar força a partir de agora, mesclando o home office com períodos nos escritórios.
Para Figueiredo, o segmento logístico deverá continuar surfando a ascensão do e-commerce. Ele espera a expansão do setor em outras regiões metropolitanas, além de São Paulo e Rio de janeiro.
“A experiência da entrega rápida tem de chegar ao consumidor onde quer que ele esteja”, afirma Figueiredo. “Obviamente, os raios de 15 km e 30 km de São Paulo são preferidos, mas o crescimento da logística passa pela modernização do parque em escala nacional”, avalia.
Figueiredo ainda vê boas oportunidades nos FoFs, os fundos de fundos, que negociam com bom desconto e ainda oferecem uma diversificação da carteira.
“O portfólio dos FoFs conta com alocação importante em fundos de “papel”, que garantem um bom dividendo em momentos de maior turbulência econômica, e alocações em fundos “de tijolo”, que podem gerar ganho de capital no futuro”, detalha.
A análise de Figueiredo está alinhada com a expectativa de outros analistas, que revelam os fundos que podem se destacar neste novo ano. Confira os detalhes:
Valora RE (VGIR11)
Com 26.784 cotistas, o Valora RE inicia 2022 com patrimônio líquido de R$ 438 milhões, alocados em 39 CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários).
De acordo com o último relatório gerencial, 82,8% dos CRIs da carteira do Valora estão indexados à taxa do CDI (Certificado de Depósito Interbancário) e 17,2% atrelados ao Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).
“Com a carteira atrelada principalmente ao CDI, o Valora sofreu quando a Selic estava baixa. Mas agora com a Selic se elevando, também deve ser reconhecido”, avalia Marx Gonçalves, analista de fundos imobiliários da Nord Research. “Hoje já pode estar próximo do valor patrimonial, mas mesmo assim, a expectativa é boa para o fundo”, projeta.
Embora apresente operações em praticamente todos os segmentos do mercado imobiliário, o portfólio está mais concentrado no setor residencial, cuja participação supera os 90%. Entre os devedores estão empresas como Direcional, Gafisa, General Shopping, Helbor, You Inc, Tecnisa e BRF.
HSI Malls (HSML11)
Depois de sofrer com as restrições impostas pela pandemia, inclusive com o fechamento temporário dos shoppings, o HSI Malls terminou 2021 sinalizando recuperação. De acordo com o último relatório gerencial, a taxa de ocupação dos complexos comerciais do fundo alcançou em dezembro 95,2%, nível semelhante ao registrado no período pré-pandemia. Os indicadores de vendas e receitas com aluguéis também estão próximos aos observados no final de 2019.
Ainda no final do ano passado, o HSI apontava que a inadimplência dos lojistas, que chegou bater 30% em abril de 2021, caiu para 5,3%. Já os encargos com lojas vagas estão em 1,5%, menos da metade do topo verificado em 2021.
Com uma área bruta locável (ABL) de 128 mil metros quadrados, o fundo tem atualmente participação em cinco shoppings de três estados, que são:
| Shopping | Participação do Fundo | Lojas | Estado |
| Shopping Pátio Maceió | 100% | 131 | Alagoas |
| Shopping Granja Vianna | 51% | 161 | São Paulo |
| Super Shopping Osasco | 58,8% | 155 | São Paulo |
| Via Verde Shopping | 96,7% | 109 | Acre |
| Shopping Metrô Tucuruvi | 100% | 225 | São Paulo |
Fonte: HSI Malls
“Os complexos comerciais da carteira do HSI estão muito bem posicionados e voltados ao perfil do consumidor de classe B [mais resiliente às variações econômicas]”, destaca um relatório dos analistas do BTG Pactual.
No último relatório gerencial, a gestão do HSI reforçou o desejo de aumentar o portfólio do fundo. “Reiteramos ainda que estamos propondo aos nossos investidores alternativas de possíveis novas aquisições e expansões com o intuito de aumentar a rentabilidade do fundo”, diz o documento. O fundo teve início em julho de 2019 e hoje conta com 119.603 cotistas.
BTG Pactual Logística (BTLG11)
Listado há quase 12 anos na Bolsa, o BTG Pactual Logística conta hoje com uma base de 148 mil cotistas. A carteira do fundo tem atualmente 14 empreendimentos que, juntos, somam uma ABL de 475 mil metros quadrados.
Os imóveis do BTG Pactual Logística estão locados principalmente para os setores logístico (27%), desenvolvimento (25%) e alimentação e bebidas (16%). Entre os inquilinos, estão nomes como Femsa, Ceratti, Natura e BRF. Em termos de localização, 36% dos empreendimentos do fundo estão a 30 quilômetros da capital paulista, região nobre para o setor logístico.
“Vemos o BTG Pactual Logística como um bom fundo imobiliário, com grande potencial para o longo prazo, sobretudo por possuir uma boa diversificação de inquilinos, imóveis com altíssima qualidade e bem próximos à capital paulista”, destaca Tiago Reis, fundador da Suno Research, em relatório.
No final de novembro, o BTG Pactual Logística anunciou a aquisição de galpão de 88 mil metros quadrados em Mauá (SP). O espaço, considerado Triple A, está pré-locado para inquilinos como Petz, Magazine Luiza, Loggi e Anchieta Peças.
CSHG Renda Urbana (HGRU11)
Dono de uma área para locação de 355 mil metros quadrados, o CSHG Renda Urbana inicia o novo ano com vacância zero e um patrimônio líquido de R$ 2,3 bilhões. Além de imóveis, que respondem por boa parte da carteira do CSHG Renda Urbana, o fundo também investe em cotas de outros FIIs, em CRIs e títulos ligados ao setor imobiliário.
Quase 70% da ABL do fundo está concentrada em São Paulo. O fundo também tem imóveis nos estados do Paraná, Rio de Janeiro, Bahia, Minas Gerais e Santa Catarina.
Atualmente, os imóveis estão locados principalmente para os setores de varejo alimentício (43,3%), educacional (28,7%) e varejo de vestuário (28%). Entre os inquilinos, estão marcas como Pernambucanas, São Judas, BIG, Sam’s Club, Cruzeiro do Sul e IBMEC. A média de duração dos contratos está em 11,5 anos.
Recentemente o Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade) aprovou operação do fundo que previa a compra de 11 imóveis destinados ao segmento de varejo. A aquisição é vista com bons olhos por Maria Fernanda Violatti, analista da XP. “Acreditamos que a transação terá um impacto positivo na distribuição de dividendos do fundo”, projeta.
No final de novembro, o CSHG Renda Urbana também comunicou aos seus mais de 149 mil cotistas que a reavaliação dos imóveis do fundo apontou um valor 1,12% superior ao valor contábil em vigor até então. O índice representa um aumento de cerca de 0,84% no valor patrimonial da cota do fundo.
CSHG Real Estate (HGRE11)
Representando o segmento de escritórios, o CSHG Real Estate apresenta um portfólio composto por 20 imóveis localizados principalmente em São Paulo. Outros empreendimentos estão distribuídos no Rio Grande do Sul, Paraná e Rio de Janeiro, totalizando uma ABL de 200 mil metros quadrados.
O fundo terminou 2021 com uma vacância na casa dos 24%, mas está no radar de Raul Grego, analista de fundos imobiliários da Eleven Financial. “Consideramos um bom portfólio para a retomada do segmento de lajes”, afirma “Acreditamos que o modelo híbrido de escritórios deve prevalecer e a taxa de vacância deve reduzir a partir de 2022”.
Entre os locatários atuais, destaque para nomes como Banco do Brasil, Totvs e GVT. De acordo com a gestão, 68% dos contratos de locação têm vencimentos previstos para além de 2025, sendo 80% deles com reajustes atrelados à variação do IGP-M.
Com 112 mil cotistas, o fundo teve início em maio de 2008 e hoje tem um patrimônio líquido de quase R$ 2 bilhões.
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